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12 Sep 2020

Cambio de uso de local a vivienda ¿Cuáles son los pasos?

Como técnicos o arquitectos para asesorar a nuestros clientes es interesante tener más información además de la propia normativa municipal, en Madrid Plan General de Ordenación Urbana, que como sabemos será también fundamental para elaborar nuestro proyecto.

Es importante que tengáis claro que el propietario de un local comercial tiene derecho a la transformación del local en una vivienda, sin que sea necesario acuerdo previo de la junta de propietarios, mientras dicho cambio no esté expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y sin perjuicio de la obtención de los permisos administrativos que resulten pertinentes. Es decir, si nolo pone expresamente que está prohibido en los estatutos de la comunidad de vecinos o en la escritura del local puede transformarlo a vivienda.

Cuento los pasos a seguir para pedir en la Junta de Distrito el Cambio de Uso a Vivienda en Madrid:

1- Comprobar que el local urbanísticamente es viable para hacer el cambio. Es decir, que por la zona a nivel normativa urbanística se puede hacer el cambio de uso a un uso residencial. Para saber a que normativa urbanística pertenece el local en Madrid podemos verlo con el visualizador urbanístico.

2- Comprobar que cumple con las características técnicas. Alturas, metro de fachada, Superficies mínimas, etc. Esto lo tenemos que comprobar con las normativas municipales, como os decía en Madrid es el PGOUM

3- En el caso de cumplir todo se redacta un proyecto técnico (firmado por arquitecto) para hacer el CAMBIO DE USO de LOCAL A VIVIENDA. Este proyecto es importante para los inversores y para los clientes porque tendrán el presupuesto de lo que cuesta la obra necesaria para el cambio de uso de local a vivienda.

4- El proyecto se registra en la Junda de Distrito correspondiente dependiendo de a la que pertenezca nuestro local y se pagan las tasas que nos solicita la Junta. En Madrid:

_ICIO: el 4% del presupuesto de la obra

_Tasa urbanística:   depende de factores como superficie y demás, pero son aprox. 300 euros. Estamos pidiendo la licencia de la obra para hacer el cambio de uso.

5- Pasan meses, y meses, dependiendo de la junta hasta que responden algo. Depende de la junta pasa más tiempo o menos hasta que el técnico informa sobre el proyecto de cambio de uso y nos indica si falta algo o si lo ve todo correcto.

6 – Nos llega el informe sobre el proyecto, puede decir que le aclaremos algún punto o que nos falta algo en el proyecto. Cuando nos requiere más documentación o nos indica algo, a ese documento lo llamamos REQUERIMIENTO.

7 – Con os requerimientos del técnico volvemos a presentar otro documento que aclare lo que el técnico nos solicita.

8 – Cuando está todo ya correcto, la junta nos da licencia para hacer la obra. LICENCIA DE OBRA. Es decir, podemos empezar la obra que hemos indicado en el proyecto para proceder al cambio de uso de local a vivienda.

9 – Comenzamos la obra y la terminamos. Nuestro labor como técnicos es comprobar que toda la obra se está haciendo conforme al proyecto presentado. Si hay algo que decidimos hacer diferente al proyecto aprobado tendremos que presentar planos de fin de obra donde aclaremos que puntos no se han realizado como el proyecto aprobado.

10 – Finalizada la obra comunicamos el fin de obra a la junta con un registro de un documento estandarizado, con el certificado final de obras y un proyecto final de obra si hemos alterado algo del original, además del pago de tasas.

11 – Realizar el documento de Declaración de Alteración Catastra.

12 –  Esperamos a que el técnico municipal nos llame para que haga una visita de obra y compruebe que todo está como le hemos dicho en el proyecto. Ahora con el Covid no estaban haciendo visitas, pero no sé si esto va a cambiar.

12  – El TECNICO MUNICIPAL HACE UNA VISITA de OBRA y si todo lo ve perfecto nos concede la licencia. Si ve algo que tenemos que subsanar, nos lo dice, lo arreglamos y vuelve a hacer otra visita.

13 – Esperamos a que nos den nuestra licencia de primera ocupación de vivienda. Tienen que firmarlo en la junta diversas personas, entre ellas el concejal, con lo que no es inmediato, tarda semanas el papel. Hasta no tener este documento definitivo no podemos firmar hipoteca, ni ir al notario, por poner un ejemplo.

 

Es importante que tengamos en cuenta estos puntos:

– En este caso, al no segregar y no modificar la división horizontal no hace falta pedir permiso a la comunidad. Si tocamos zonas comunes, como poner una puerta nueva para acceder a la nueva vivienda, si es necesario que nos den permiso la comunidad.

– Otro punto importante que nos pueden pedir carta de la comunidad de vecinos si la hacemos en un patio es con las extracciones de la cocina.

– El proceso como veis es largo y tiene muchos momentos que dependen de la administración, con lo que si el cliente nos pregunta no podemos darle un plazo cerrado al no estar en nuestra mano todo el proceso.

– El Ayuntamiento da licencias sin perjuicio de que otras entidades puedan denunciar. Es decir, nunca me he encontrado en el caso, pero podría la comunidad denunciar ese cambio de uso a vivienda (o una obra que realicemos y de la que tengamos licencia, es un absurdo). Cuando alguna comunidad no ha visto bien el cambio lo que les hemos dicho es que también podemos poner un club o un local que haga más ruido.

– Normalmente hay que estar atentos a los plazos para ir pidiendo silencios administrativos e intentar agilizar los procesos.

– Es importante también mirar si en los Estatutos de la Comunidad de Vecinos indica algo sobre los cambios de uso de los locales. En ocasiones pueden indicar la prohibición de los cambios de uso.

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